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50歳目前の40代女子(?)がおひとりさまのマンション購入や貯蓄・節約・メンタル・日々の生活のことなどについて書いたブログ

おひとりさまマンション購入記:新築か中古か問題

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マンションを買う人の多くが悩むであろうと思われる問題、「新築か中古か」について、わたしの考えを書いてみたいと思います。

【このブログを書いている人】

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ぷーたん:2021年にマンションを購入した40代ぎりぎりのアラフィフ(女)独身。ほそぼそと会社員を続けながら、メンタル弱くでいつまで続けられるかと考える毎日。
(ご注意:専門家でもFPでもなく、いろいろ調べたり、考えたりした購入体験者の一意見です。実際に購入した人は、こう考えてたのね~くらいに思ってもらえれば)

結論:新築か中古か問題

いきなり結論から言うと、どちらでもよいと思っています。正確に言うと、新築か中古かという選び方よりも、自分にあった具体的な条件に合致したもので選んだ方が良いと思います。

理由の一つは、新築だから中古だからといって切り離せる条件が少ないことです。ちまたでよく言われている新築や中古のメリット・デメリットは、かならずしもそうといえない部分が多く、物件によって異なるためです。

もう一つの理由は、新築・中古のメリット・デメリットがそのまま自分にあてはまるとは限らないためです。

わたしも最初はメリットとデメリットを比較して延々と検討しました。しかし、新築→中古→中古リノベと検討し、結局買ったのは新築でした。それも、「やっぱり新築がいい」と思ったからではなく、条件にあてはまる物件が新築しかなかったからです。

新築・中古のメリット・デメリット:よくある項目

まずは、よくいわれるメリット・デメリットを紹介します。不動産などのサイトの載っているのは、だいたいこんな感じです。

新築マンションの場合

新築マンションのメリット
  • 構造や設備が最新
  • 税制優遇を受けやすい
  • 住宅の維持費用が安い
新築マンションのデメリット
  • 価格が高い
  • 購入時に修繕積立金や水道負担金がかかる
  • 物件数が限られる
  • 建売だとモデルルームでの確認となる
  • 入居後の状態がわからない(隣近所など)

中古マンションの場合

中古マンションのメリット
  • 新築よりも価格が安い
  • 物件数が新築よりも豊富
  • 入居後の状態(管理状態・近所)がわかる
中古マンションのデメリット
  • 税制面での優遇面が新築よりも少ない
  • 仲介手数料がかかる
  • 管理費・修繕積立金が高い
  • 設備が古い(大規模修繕の有無など)
  • 耐震性能に注意が必要

新築・中古のメリット・デメリット:自分に当てはめた場合

それぞれの条件について、自分がいろいろ探した結果、考えていることは以下です。

購入費用や維持費

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価格:同じ条件で比較した場合の話

確かに中古の方が価格が下がるといわれていますが、エリアや建築年数など同じ条件で比較した場合です。さらに同じ立地でも駅から遠いか近いか、2階か最上階かでも変わります。

また、中古は20年以上経たないと一般に価格が下がらないといわれています。その点でも、中古だからといって必ずしも新築より価格が低いわけではありません。

よって、同じ間取りであっても条件によっては「新築マンションA」より「中古マンションB」の方が高いということもあり得えます。

初期費用:新築の方が抑えられる

新築は修繕積立基金、中古は仲介手数料として、購入時に費用がかかり、比較すると仲介手数料の方が高いようです。ただ、新築は仲介手数料や宣伝費などが最初から物件価格に盛り込まれているという話も聞きます。

維持費(修繕積立金):年数が経っているほど高い

年数が経つほど高くなるので、確かに新築よりも中古の方が、入居時点での積立金が高くなる傾向です。また、大規模修繕が控えていると、別途費用を徴収される場合もあるようです。

税制面など:選んだ物件による

新築の方が優遇を受けやすい(ローン減税で戻ってくる金額が多いなど?)とのことですが、わたしはあまり関係ありませんでした。優遇を受ける条件の平米数は自分にとっては広すぎるため、優遇はどちらにしろ受けられていないからです。

ただ、新築の場合、住宅保険の料金が安めになる、ローンが通りやすいので利率の低いところを選べる、といったメリットはあると思います。

結局のところ、こうしてトータルでみると、どちらが高いのか安いのか一概には言えないのではと思います。そのため、わたしは物件ごとに購入費や維持費をだいたい計算して比較するようにしていました。

物件の探しやすさ

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物件数:希望条件による

中古の方が物件数が多いといいますが、これも条件によります。わたしは、自分が希望するエリアや間取りでの中古はあまりありませんでした。

入居後の状態:管理が見えれる点は良い。隣近所はどちらでも

【管理】

「マンションは管理を買え」といわれるくらいなので、管理状態がわかる点では中古が良いです。また、修繕積立金を滞納している人がいないかといったこともわかります。新築は20年後にどうなっているかわかりません。

【隣近所】

隣近所は確かに新築だとわからないという不安はありますが、中古でも隣が引っ越してしまえば同じことです。よって、隣がわからないから新築は避けようとは思いませんでした。

【内見】

新築は建売の場合、実際の間取りが見えないというデメリットがありますが、これは買いたい時の候補が建売だったときに考えれば良いと思います。実際に探していて建売が候補になることの方が少ないです。わたしが新築を購入する際は、すでに完成していたので内見をして決めました。

それよりも、中古の良い点は、まだ所有者が居住中だった場合に直接話を聞けることがあったり、実際に家具を置いて暮らしているイメージがわかったりという点だと思います。

構造・設備

耐震性:個人的には新耐震を重視

ここはわたしは重視しましたが、新築か中古という問題ではなく、築年数をみて耐震基準が旧耐震のものは避けました。

ただ、あまりに物件が見つからなかったので、旧耐震でも良いかと思った時期もあります。

設備:内装は変えられる、問題は見えないところ

新築は確かに外壁から設備まですべて新しいです。ただし、中古もリノベができるなら、設備を新しくすることはできますし、最初からリノベ済みの中古物件もあります。わたし自身は設備の優先順位は低かったです。

問題は配管などの見えない部分です。配管の寿命はだいたい20年~25年くらいといわれているので、配管を交換しているか、交換予定があるなどは、各物件ごとに聞いてみないとわかりません。

まとめ

以上のように、わたしの場合は新築か中古という条件で絞らずに、その他の条件を見ながら探していきました。

一つだけ大きな違いをいうなら、中古はいろいろと見るべき点が多く(わかる情報も多く)探すのにエネルギーがいる、ということだと思います。

万一わたしが、将来マンションを買い替えないといけなくなった場合、築年数20~30年の中古から探し始めつつ、最終的には新築も含めて条件を広げながらトータルで比較して決めると思います。

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